TPHCM – Do chưa đủ điều kiện mở bán nên các công ty môi giới bất động sản thường “lách luật” ký văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Như Báo Lao Động đã thông tin, mới đây Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 đã có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM và Đồng Nai, yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài việc yêu cầu tạm dừng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng đối với văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản (bất động sản) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Xuất phát từ thực tế, mới đây, TAND Khu vực 7 TPHCM vừa xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo) về một vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng vay mua dự án. Trong đó, Hội đồng xét xử đã nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật. Do đó, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm (quy định tại điều 117, điều 123) của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bên cạnh đó, mới đây, Sở Xây dựng TPHCM cũng có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng… khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu ngân hàng “siết” cho vay thì rất nhiều chủ đầu tư sẽ chật vật giải bài toán tài chính. Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đều ủy quyền cho bên thứ 3 là công ty môi giới thu tiền của khách hàng. Một số chủ đầu tư thường xuyên “tay không bắt giặc”, huy động vốn trái phép dù chưa đủ điều kiện.

Do chưa đủ điều kiện mở bán nên các công ty môi giới thường “lách luật” ký văn bản thỏa thuận với khách hàng hoặc ký kết các loại giấy tờ tương đương. Thậm chí, một số dự án chưa có quy hoạch 1/500 nhưng vẫn mở bán hoặc kết hợp cùng ngân hàng cho vay là không đúng quy định.

Nếu ngân hàng cho vay trong trường hợp này sẽ rất rủi ro, bởi hợp đồng đặt cọc này trái luật. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chưa được huy động vốn từ người mua nhà. Chỉ khi dự án đủ điều kiện bán nhà, được cơ quan quản lý xây dựng địa phương thông báo đủ điều kiện bán nhà mới được huy động vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TPHCM nhận định, việc các ngân hàng siết cho vay đặt cọc mua bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận là đang bảo vệ nhà đầu tư và người dân trước các dự án ảo. Rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính tại các dự án bất động sản hiện nay là rất lớn. Nếu không cảnh giác, hệ lụy sẽ là khôn lường.

nguồn: https://laodong.vn/bat-dong-san/siet-cho-vay-dat-coc-se-giam-rui-ro-cho-nguoi-vay-mua-bat-dong-san-1596879.ldo