Thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2026: thanh khoản căn hộ giảm mạnh, giá bắt đầu điều chỉnh

Theo số liệu CBRE Hà Nội công bố giữa tháng 10/2026, thị trường căn hộ Thủ đô trong quý 3 ghi nhận lượng giao dịch thấp nhất kể từ đầu năm 2024, trong khi giá chào bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đã điều chỉnh giảm.

Giao dịch giảm sâu

Trong quý 3/2026, Hà Nội có hơn 3.900 căn hộ được bán, giảm 33% so với quý trước và giảm tới 66% so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung mở bán mới trong quý vào khoảng 6.200 căn; tính chung 9 tháng đầu năm thị trường đón khoảng 22.820 căn hộ mới, vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Hơn một nửa nguồn cung mới của quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Giá bắt đầu hạ nhiệt

Giá chào bán căn hộ sơ cấp bình quân toàn thành phố khoảng 86 triệu đồng/m² (thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì), giảm 9% so với quý 2. Khu vực nội đô ở mức khoảng 102 triệu đồng/m². Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ – lần đầu giảm theo năm sau khoảng hai năm tăng liên tục.

Ngược lại, phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) có nguồn cung mới tăng mạnh với 1.517 căn mở bán, tập trung dọc Vành đai 3 và Vành đai 3.5. Giá sơ cấp trung bình khoảng 247 triệu đồng/m² đất do nhiều dự án mới nằm ở vị trí thuận lợi, còn giá thứ cấp khoảng 183 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước.

Lãi suất là rào cản lớn

Lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đang ở mức 13–15%/năm, khiến người mua dùng vốn vay thận trọng hơn và nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao phải hạ giá. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đưa ra gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm và giãn tiến độ thanh toán.

Dự báo cuối năm

CBRE dự báo cả năm 2026 Hà Nội có khoảng 30.000–32.000 căn hộ mở bán. Nguồn cung quý 4 có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư đưa ra những giỏ hàng đã hoãn từ quý 3. Giá và thanh khoản căn hộ được dự báo tương đối ổn định nếu mặt bằng lãi suất không biến động lớn. Về dài hạn, Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các cây cầu mới qua sông Hồng được kỳ vọng tạo động lực cho các khu vực ven đô.

Góc nhìn Phú Quý Land: giai đoạn thị trường điều chỉnh là thời điểm người mua để ở có lợi thế đàm phán giá và chính sách thanh toán. Nên ưu tiên dự án pháp lý đầy đủ, vị trí gắn với hạ tầng đang triển khai và tính kỹ khả năng trả nợ khi hết thời gian ưu đãi lãi suất.

Phú Quý Land tổng hợp theo số liệu CBRE Hà Nội (Vietnam+/Vietstock, 17/10/2026)