Hiện nay, nhiều doanh nghiệp và các địa phương đang mong ngóng Dự thảo Nghị định 44 sớm hoàn thiện và ban hành để khơi thông hàng loạt dự án ách tắc vì chờ “chốt” phương án định giá đất. Đồng thời, hệ thống văn bản pháp luật về đất đai đang sửa đổi cần có sự đồng bộ để triển khai thông suốt.
Điều chỉnh để quy định sớm đi vào thực tiễn
Theo đánh giá của giới chuyên gia, Dự thảo Nghị định 44 đã liên tục cập nhập và sửa đổi, tuy nhiên thời gian chỉnh sửa kéo dài, nhiều quy định bất hợp lý, sửa đi sửa lại khiến Nghị định chưa thể đưa vào thực tiễn triển khai. Điều này khiến doanh nghiệp khi hàng nghìn dự án ách tắc vì chờ… định giá đất.
Đánh giá về Dự thảo Nghị định các chuyên gia cho biết Dự thảo đã điều chỉnh phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư, không còn bó hẹp điều kiện. Góp ý hoàn thiện Dự thảo Nghị Định 44, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.
Theo ông Tuyến, việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và mang lại kết quả phù hợp nhất.
Tuy nhiên về cách tính phương pháp thặng dư vẫn cần được nghiên cứu kỹ, điều chỉnh các bất hợp lý để áp dụng hiệu quả, công bằng trong thực tiễn. Đối với doanh thu phát triển, nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Lý do là bởi doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản.
Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu như: Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.
Về điều 3 của Dự thảo Quy định chuyển tiếp, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế – Đại học Luật Hà Nội kiến nghị, ngoài việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể là chưa hợp lý.
“Theo tôi, không nên quy định đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể. Vì việc xác định giá đất cụ thể là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, việc đẩy nhanh tiến độ hay chậm tiến độ trong công tác xác định giá không phụ thuộc vào chủ đầu tư, do đó, không thể yêu cầu chủ đầu tư phải nộp 1 khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể”, bà Nga nhấn mạnh.
Để đưa Nghị định 44 sửa đổi áp dụng thực tiễn một cách hiệu quả nhất, ông Châu cho biết, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định này, trong đó đề xuất chỉ nên quy định 1 cơ quan nhà nước, hoặc là Sở Tài chính hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng hợp lý nhất là giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan để thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất… để không để xảy ra tình trạng “quyền anh, quyền tôi”.
