(VNF) – Những “phố du lịch triệu USD” từng rực rỡ trên bản vẽ, nay nhiều nơi đã hóa “phố tắt đèn”. Sau một thập niên phát triển ồ ạt, dòng shophouse ven biển đang phải trả giá cho cách làm tách rời quy hoạch, thiếu nền tảng vận hành và cần một triết lý phát triển mới cho giai đoạn 2026 – 2030.
Chuyên đề: CUỘC CHƠI MỚI CỦA SHOPHOUSE VEN BIỂN
Bài học từ một thập niên “phố vắng”
Từng được xem là biểu tượng của các đô thị du lịch ven biển, shophouse nhanh chóng trở thành lựa chọn đầu tư ưa thích nhờ kỳ vọng sinh lời kép: vừa kinh doanh, vừa cho thuê. Tuy nhiên, theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, có đến 70% shophouse ven biển được xây dựng giai đoạn 2015 – 2023 đã rơi vào tình trạng vận hành yếu hoặc thất bại thương mại.
Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia bất động sản, quản trị viên nhóm “Cộng đồng bất động sản Việt Nam” (trên mạng xã hội Facebook) cho rằng sai lầm lớn nhất nằm ở chỗ chủ đầu tư phát triển shophouse như sản phẩm bất động sản độc lập, tách rời quy hoạch tổng thể.
“Không có dân cư ổn định, không có dòng khách du lịch thường xuyên thì dù mặt tiền đẹp đến mấy, phố cũng không thể sống,” ông Vũ nhấn mạnh.
Tình trạng này xuất hiện ở nhiều địa phương từ Phú Quốc, Nha Trang đến Quy Nhơn – nơi hàng trăm dãy phố vẫn vắng bóng người dù đã hoàn thiện nhiều năm.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, trong một cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, lý do là sự thiếu hụt công suất du lịch. “Nhiều dự án chỉ có khách mùa cao điểm, còn lại là thời gian chết. Khi dòng khách không đủ dày, hoạt động kinh doanh khó bền”, ông Tuấn nói.
Ngược lại, mô hình thành công ở các nước như Sentosa Cove (Singapore) hay Phuket Old Town (Thái Lan) lại dựa trên sự kết nối chặt chẽ giữa cư trú – thương mại – du lịch địa phương. “Họ không làm phố du lịch riêng rẽ mà tạo ra cộng đồng sống thực, có người ở, có du khách, có bản sắc địa phương,” ông Trần Trọng Vũ nhận định.
Hướng phát triển mới: Tích hợp và vận hành
Từ những thất bại trong giai đoạn 2015 – 2025, các chuyên gia cho rằng giai đoạn 2026 – 2030 sẽ là thời điểm tái định hình dòng sản phẩm này, với trọng tâm là phát triển đa chức năng và vận hành chuyên nghiệp.
Thay vì chỉ là “shop” đơn thuần, shophouse ven biển tương lai cần tích hợp linh hoạt giữa cửa hàng – mini hotel – second home để tận dụng công suất sử dụng quanh năm. Không chỉ kinh doanh mùa cao điểm, mô hình này có thể khai thác du lịch sự kiện, hội nghị hoặc nghỉ dưỡng cuối tuần giúp dòng tiền ổn định hơn.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc nghiên cứu DKRA Group, hướng đi đúng là tạo “phố sống” chứ không phải “phố đầu cơ”. “Khi nhà đầu tư và chủ đầu tư cùng tham gia vận hành, dòng shophouse mới có sức sống 24/7 – nơi khách du lịch không chỉ đến chụp ảnh rồi đi”, ông Thắng nói.
Cùng với đó, yêu cầu về vận hành chuyên nghiệp sẽ trở thành tiêu chí sống còn. Mỗi dự án cần có kế hoạch khai thác cụ thể theo mùa, sự kiện hoặc phân khúc khách hàng. Đồng thời, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt cam kết lợi nhuận và yêu cầu công bố mô hình vận hành trước khi mở bán để tránh tình trạng “vẽ phố trên giấy”.
Để hiện thực hóa những mô hình này, vai trò của chủ đầu tư trở thành yếu tố then chốt. Các chuyên gia đều thống nhất rằng chủ đầu tư phải là “người chơi dài hạn” trong vận hành shophouse ven biển, thay vì chỉ dừng lại ở vai trò phát triển và bán hàng.
Ông Trần Trọng Vũ nhận định: “Nếu chủ đầu tư không nắm vai trò vận hành, dự án sẽ mất linh hồn ngay khi bàn giao. Phố phải có người dẫn dắt giống như cách các nhà quản lý trung tâm thương mại xây dựng thương hiệu, sắp xếp ngành hàng, duy trì dòng khách”.
Một dự án bền vững cần được quy hoạch theo chuỗi hệ sinh thái du lịch khép kín: có khách sạn lưu trú, bãi tắm, khu vui chơi, dịch vụ ăn uống, văn hóa địa phương… Khi mọi mắt xích kết nối, shophouse mới trở thành “mảnh ghép” trong bức tranh lớn, không phải công trình cô lập.
Dự báo từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, từ năm 2026 – 2027, khi hạ tầng du lịch được hoàn thiện và lượng khách quốc tế phục hồi ở mức 18 – 20 triệu lượt/năm, dòng shophouse ven biển có cơ hội bước vào chu kỳ phục hồi.
Tuy nhiên, sự tái sinh này không dành cho tất cả. “Chỉ những dự án nào có hệ sinh thái rõ ràng, mô hình vận hành bền vững và gắn với nhu cầu thực tế của địa phương mới đủ sức bật”, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Nguồn:https://vietnamfinance.vn/ai-thap-sang-cho-shophouse-ven-bien-d134847.html
