ChatGPT đã nói: Thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt nhất trong thập niên qua. Sau thời gian trầm lắng vì đại dịch, sự trở lại của các “ông lớn” trong nước cùng làn sóng đầu tư từ các tập đoàn khách sạn quốc tế đang thổi bùng sức nóng mới cho phân khúc này. Cuộc “so găng” giữa nội và ngoại giờ không chỉ là cuộc đua về vốn, mà còn là phép thử về tầm

Cuộc so găng khốc liệt

Thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt nhất trong hơn một thập niên qua. Sau giai đoạn trầm lắng vì đại dịch, sự trở lại mạnh mẽ của các “ông lớn” nội địa như Sun Group, Vingroup hay T&T Hospitality, cùng làn sóng gia nhập ngày càng sâu rộng của những tập đoàn khách sạn quốc tế với tiềm lực tài chính dồi dào như Hilton, Marriott và Radisson, đang tiếp thêm năng lượng mới cho toàn bộ phân khúc.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Hotels, đến năm 2035, hơn một nửa dân số Việt Nam sẽ bước vào tầng lớp trung lưu – nhóm khách hàng có xu hướng chi tiêu mạnh tay cho du lịch và nghỉ dưỡng. Cùng với đó, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của thế hệ trẻ, những người ưa trải nghiệm và đề cao phong cách sống, đang mở ra “mỏ vàng” mà cả doanh nghiệp nội lẫn ngoại đều không thể bỏ qua. Chính bức tranh nhân khẩu học này đã khiến Việt Nam trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất trong mắt các tập đoàn khách sạn toàn cầu.

Trong số các thương hiệu tiên phong, Hilton gây chú ý khi chính thức hợp tác với chuỗi ROX của Việt Nam, ra mắt thương hiệu Tru by Hilton và đặt mục tiêu vận hành 14 khách sạn trên khắp cả nước vào năm 2025. Chủ tịch Hilton khu vực châu Á – Thái Bình Dương, ông Alan Watts, cho biết tập đoàn muốn “lấp đầy khoảng trống thị trường” bằng những sản phẩm trẻ trung, năng động, nhấn mạnh vào trải nghiệm tiện nghi, giá trị thực tế và khả năng thích ứng với du khách nội địa đang ngày càng tinh tế.

Song hành với làn sóng đầu tư của các thương hiệu khách sạn quốc tế, thị trường Việt Nam còn chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của mô hình bất động sản hàng hiệu – branded residences.

Theo Savills Hotels, Việt Nam hiện có 21 dự án loại này đang hoạt động, đứng thứ hai khu vực Đông Nam Á chỉ sau Thái Lan. Sự xuất hiện của những cái tên như Nobu Residences Đà Nẵng hay Mandarin Oriental Residences Phú Yên không chỉ thể hiện sức hấp dẫn của thị trường mà còn cho thấy nỗ lực nâng tầm chuẩn mực nghỉ dưỡng, hướng đến nhóm khách hàng có yêu cầu cao về thẩm mỹ, dịch vụ và đẳng cấp sống.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels, nhận định giá bán của các dự án branded residences tại Việt Nam hiện đã tiệm cận Bangkok, cao hơn trung bình 23% so với các dự án bất động sản thông thường. Khoảng chênh lệch này không chỉ phản ánh giá trị thương hiệu mà còn minh chứng cho sức hút của phân khúc cao cấp, nơi giới đầu tư xem đó là biểu tượng của lối sống và quyền lực mềm.

Nếu các tập đoàn quốc tế mang đến nguồn vốn, công nghệ, hệ thống quản lý hiện đại và mạng lưới khách hàng toàn cầu, thì các “ông lớn” trong nước lại thể hiện ưu thế ở sự am hiểu thị trường, khả năng chiếm lĩnh vị trí đắc địa và chiến lược phát triển hệ sinh thái khép kín. Cuộc cạnh tranh giữa nội và ngoại vì thế không đơn thuần là cuộc đua xây khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, mà là cuộc chạy đua về tầm nhìn, trải nghiệm và mô hình phát triển bền vững.

Sun Group hiện là gương mặt tiêu biểu cho khối doanh nghiệp nội địa trong cuộc đua này. Không chỉ tiếp tục mở rộng chuỗi dự án nghỉ dưỡng từ Phú Quốc đến Thanh Hóa, tập đoàn còn tiến thêm bước dài khi đầu tư vào lĩnh vực hàng không với hãng Sun Phu Quoc Airways – một mắt xích chiến lược giúp tăng dòng khách đến các dự án nghỉ dưỡng của mình.

Theo kế hoạch, đến năm 2035, Sun Group sẽ sở hữu đội bay 100 chiếc, đồng thời hợp tác với nhà khai thác sân bay hàng đầu Singapore để đưa Cảng hàng không Phú Quốc trở thành trung tâm trung chuyển quốc tế, mở rộng tầm ảnh hưởng ra khu vực.

Trong khi đó, Vingroup cũng không chịu đứng ngoài cuộc. Hai siêu dự án Làng Vân tại Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư 44.000 tỷ đồng và khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ hơn 2.800 ha được xem là bước đi táo bạo, thể hiện tham vọng định hình lại bản đồ du lịch nghỉ dưỡng quốc gia. Dự kiến, riêng dự án Cần Giờ có thể đón từ 8 đến 9 triệu lượt khách mỗi năm, trở thành một trong những điểm đến trọng yếu của vùng kinh tế phía Nam.

Không kém phần sôi động, hàng loạt tên tuổi khác như Flamingo Holdings, KDI Holdings, T&T Hospitality, CEO Group hay Masterise Group cũng đang đồng loạt công bố các dự án nghỉ dưỡng cao cấp trải dài từ Nha Trang, Cam Ranh đến Hồ Núi Cốc. Bức tranh thị trường vì thế trở nên đa sắc, phản ánh sức nóng chưa từng có của lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng trong giai đoạn phục hồi hậu COVID-19.

Giới quan sát cho rằng, sự “so găng” giữa các tập đoàn nội và ngoại không chỉ tạo ra áp lực cạnh tranh mà còn là cú hích quan trọng giúp nâng tầm toàn bộ ngành du lịch Việt Nam. Khi tiêu chuẩn dịch vụ được nâng cao, sản phẩm nghỉ dưỡng đa dạng hơn và hạ tầng đồng bộ hơn, Việt Nam hoàn toàn có cơ sở để hướng đến mục tiêu trở thành trung tâm du lịch hàng đầu khu vực trong thập kỷ tới.

Bài học đắt giá từ bóng ma condotel

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang dần thoát khỏi giai đoạn ảm đạm, nhưng những dư chấn của “cơn bão condotel” vẫn còn hằn sâu. Sau chuỗi năm dài bấp bênh vì dịch bệnh và khủng hoảng niềm tin, các doanh nghiệp nội địa đang trở lại với tư thế vững vàng hơn, thận trọng nhưng không thiếu quyết liệt.

Bà Thu Lê, quyền Giám đốc điều hành T&T Hospitality, cho biết “chỉ trong năm tháng gần đây, thị trường đã thay đổi hoàn toàn”. T&T Hospitality hiện có tám dự án đang triển khai, đồng thời đặt mục tiêu vận hành 10 khách sạn trong hai năm tới. Sự chuyển mình nhanh chóng này thể hiện niềm tin đã dần quay lại – một niềm tin không còn mù quáng vào cơn sóng ngắn hạn, mà được định hình trên nền tảng chiến lược dài hơi, với hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng – hàng không khép kín.

Không chỉ T&T, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đang chung tay kiến tạo “chuỗi giá trị du lịch” thay vì phụ thuộc vào những cơn sốt đầu cơ. Các tập đoàn lớn hướng tới mô hình vận hành bền vững, tích hợp dịch vụ lưu trú, vận chuyển, giải trí, bán lẻ và công nghệ để kiểm soát toàn bộ trải nghiệm du khách. Đây là bước tiến tất yếu nếu Việt Nam muốn cạnh tranh trong cuộc đua toàn cầu hóa ngành du lịch.

Theo kế hoạch của Chính phủ, năm 2025 Việt Nam đặt mục tiêu đón 25 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 40% so với năm 2024. Để đạt được con số đầy tham vọng này, hàng loạt chính sách đang được triển khai: nới lỏng thị thực, tăng cường xúc tiến quảng bá, đầu tư hạ tầng giao thông và mở thêm các đường bay quốc tế. Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch đã kéo theo nhu cầu lưu trú tăng lên, giúp công suất phòng tại nhiều điểm đến cải thiện rõ rệt.

Đà khởi sắc ấy cũng thổi luồng gió mới vào niềm tin của giới đầu tư. Các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế như Radisson, Accor, Hilton hay Marriott đồng loạt mở rộng hiện diện tại Việt Nam. Bà Carolina Fagnani, Phó Chủ tịch Radisson Hotel Group khu vực Đông Nam Á – châu Á Thái Bình Dương, nhận định Việt Nam đang trở thành “thị trường năng động nhất khu vực”, khi dòng khách du lịch đang dịch chuyển mạnh mẽ từ Thái Lan, Campuchia và Lào sang các điểm đến trong nước như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang.

Tuy nhiên, giữa những tín hiệu hồi sinh ấy, “bóng ma condotel” vẫn lảng vảng như lời nhắc nhở cay đắng. Cơn sốt condotel từng khiến hàng nghìn nhà đầu tư cá nhân “mắc kẹt” trong giấc mơ lợi nhuận ảo, khi các chủ đầu tư đưa ra cam kết sinh lời lên đến 11–12%/năm. Khi bong bóng vỡ, hàng loạt dự án đình trệ, tranh chấp pháp lý nổ ra, còn niềm tin thị trường thì sụp đổ theo cấp số nhân.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), riêng quý II/2025 có hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mới được chào bán, nhưng có tới 94% lượng condotel vẫn là hàng tồn kho từ các năm trước. Công suất cho thuê chỉ đạt từ 15–30%, thanh khoản giảm sâu, khiến nhiều nhà đầu tư chọn cách “án binh bất động” hơn là tiếp tục mạo hiểm. Nhiều người thừa nhận: “Một lần sảy chân, vạn lần e ngại”.

Những khu vực từng sôi động như Hồ Tràm hay Phan Thiết giờ chứng kiến cảnh cắt lỗ 20–30% mà vẫn vắng bóng người mua. Các dự án từng được quảng bá rầm rộ như Charm Resort Hồ Tràm, Thanh Long Bay, hay hàng loạt khu condotel ven biển khác nay im lìm, dở dang, mang dáng dấp của “di tích đầu cơ” thời kỳ hậu sốt đất.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng ở ngã rẽ quan trọng. Một mặt, làn sóng đầu tư ngoại, sự trở lại của các tập đoàn lớn trong nước cùng đà phục hồi mạnh mẽ của du lịch đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Mặt khác, những tổn thương về pháp lý, về cơ chế sở hữu condotel, và nhất là niềm tin bị rạn vỡ, vẫn là rào cản lớn khiến thị trường chưa thể bật dậy hoàn toàn.

Bài học từ “bóng ma condotel” vì thế trở thành lời cảnh tỉnh cho cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi khung pháp lý được minh bạch, dòng vốn được dẫn dắt đúng hướng, và lợi nhuận được tạo ra từ giá trị thực thay vì lời hứa hoa mỹ.

Tựu trung lại, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang ở giữa vùng “giao thoa” giữa hy vọng và thận trọng. Cơ hội tái sinh đang mở ra rõ ràng hơn bao giờ hết, nhưng để biến cơ hội thành hiện thực, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Khi pháp lý được khơi thông, niềm tin được khôi phục và tầm nhìn dài hạn được đặt lên hàng đầu, loại hình này mới có thể thực sự trở lại vai trò “cỗ máy sinh lời” của nền kinh tế du lịch như đã từng trong giai đoạn hoàng kim.

nguon: https://thuongtruong.com.vn/news/thi-truong-nghi-duong-khi-noi-va-ngoai-cung-buoc-vao-cuoc-so-gang-ty-do-152621.html