Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội…

Thị trường bất động sản Việt Nam biến động mạnh về giá

2018 được đánh giá là năm tương đối thành công của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi thị trường cơ bản phát triển ổn định. Các phân khúc thị trường và sản phẩm có chuyển biến trong tái cơ cấu hợp lý hơn. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường BĐS đều tăng trưởng tốt, góp phần vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế Việt Nam.

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2019 sẽ có nhiều biến động. Khảo sát cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS đã chứng kiến sự biến động mạnh về giá, nguồn cung và khối lượng giao dịch thành công theo các kịch bản khác nhau trên các phân khúc thị trường, cụ thể như: 

Thị trường BĐS nhà ở: tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh diễn biến trái chiều nhau ở số lượng mở bán và giá bán. Tại Hà Nội, trong quý I/2019, thị trường nhà chung cư có số lượng mở bán cao nhất so với các quý trước với tổng cộng có 11.822 căn mở bán và có 9.390 căn bán thành công; Tại TP. Hồ Chí Minh, có 4.423 căn hộ được chào bán, trong khi lượng cung giảm nhưng số giao dịch thành công lại đạt 5.924 căn hộ. 

Xét về giá bán, trong quý I/2019, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng nhẹ, giao động trong khoảng từ 1% – 3% so với quý trước. Phân khúc trung cấp vẫn giữ tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch. Nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu. Trong thời gian tới, nhà ở xã hội và nhà ở bình dân giá rẻ được dự báo sẽ là phân khúc có lượng cầu tăng mạnh. Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn có xu hướng chuyển dịch ra vùng ven, xa các khu vực trung tâm.

Thị trường BĐS văn phòng: Tại Hà Nội, thị trường văn phòng trong quý I/2019 cho thấy nhu cầu thuê khá khả quan. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 5% so với quý trước do có nguồn cung mới nhưng tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại giảm 2,6% xuống mức thấp nhất trong 3 năm qua. Giá chào thuê trung bình của phân khúc văn phòng tại Hà Nội hạng A có chút tăng và hạng B không có nhiều sự biến động so với quý trước. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%, giá thuê văn phòng của 2 phân khúc A và B ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm chí giảm nhẹ tại một số dự án. 

Thị trường BĐS bán lẻ: Thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội mở đầu năm 2019 với một dự án mới, bổ sung 16.100 m2 vào thị trường. Giá thuê tầng trệt được tăng nhẹ tại khu trung tâm trong quý I/2019, đạt 100 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo năm và 0,5% theo quý. Tỷ lệ trống được duy trì ở mức thấp dưới 1%. Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2019 tăng 67.200 m2.  Giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ, đạt 128,6 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt trong khi nguồn cung hạn chế. Quý I/2019, diễn biến của thị trường BĐS ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại khu trung tâm cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ở TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 98%.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Sự phát triển của du lịch đã tạo điều kiện giúp nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố du lịch trọng điểm (Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long) tăng trưởng nhanh chóng trong những năm gần đây. Nguồn cung BĐS trong năm 2018 giảm so với năm 2017 (phần nào do ảnh hưởng bởi việc Quốc hội hoãn xem xét thông qua Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, cũng như việc kiểm soát chặt chẽ hơn quy trình cấp phép dự án ven biển). Tuy nhiên, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng mới đến nay vẫn đang khá dồi dào. Về thanh khoản, tại 3 điểm nóng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, tỷ lệ hấp thụ tích lũy hiện đạt hơn 80%. Giá bán từ chủ đầu tư, tuy phụ thuộc nhiều vào vị trí, cũng có xu hướng tăng trong quý I/2019 nhưng không có hiện tượng tăng quá nóng như cơn sốt đất tại Phú Quốc, Vân Đồn thời gian trước đây.

Thị trường BĐS công nghiệp: BĐS công nghiệp hiện đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 và dự báo có nhiều cơ hội để phát triển trong tương lai. Phân khúc thị trường này đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Với mức tăng trưởng mạnh của các phân khúc, lĩnh vực kinh doanh BĐS những năm gần đây luôn đứng thứ 2 trong 19 lĩnh vực thu hút FDI trong cả nước. Tính đến cuối năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp và khu kinh tế có tổng diện tích hơn 95.600 ha đất. Việc định hướng xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp, tạo dựng môi trường thu hút vốn FDI… sẽ khiến cho phân khúc này tiếp tục hấp dẫn trong tương lai.

Cơ hội với thị trường bất động sản Việt Nam

Tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP): Tăng trưởng GDP quý I/2019 ước tính tăng 6,79%, tuy thấp hơn so với cùng kỳ năm 2018, nhưng cao hơn mức tăng trưởng quý I các năm từ 2011 –  2017. Đây chính là điều kiện lý tưởng giúp cho thị trường BĐS Việt Nam có thể có mức tăng trưởng tốt trong những tháng cuối năm 2019.

Sự phát triển của ngành du lịch: Việt Nam tiếp tục là điểm đến thu hút khách du lịch quốc tế. Tính chung 5 tháng đầu năm 2019, khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 7,3 triệu lượt người, cao hơn mức 6,7 triệu lượt người của cùng kỳ năm trước. Việc thu hút khách du lịch quốc tế vào Việt Nam không những góp phần thúc đẩy ngành Du lịch phát triển mà còn góp phần kích cầu phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, đây chính là cơ hội cho phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển trong tương lai.

Sự phát triển của ngành Bán lẻ: Có thể nói rằng, ngành Bán lẻ của Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và phát triển tốt với vị thế đứng thứ 2 tại Đông Nam Á. Tính chung 5 tháng đầu năm 2019, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 1.983,7 nghìn tỷ đồng, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 8,6% (cùng kỳ năm 2018 tăng 8,5%). Chính vì vậy, nhu cầu về trên phân khúc thị trường BĐS bán lẻ có xu hướng tăng cao trong tương lai. Với diện tích từ 45.000 đến hơn 60.000 m2, mô hình Shopping Mall trở thành lựa chọn của không chỉ riêng tín đồ mua sắm mà còn thỏa mãn các nhu cầu giải trí của các gia đình, từ trẻ em đến người lớn tuổi.

Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Trong 5 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực BĐS thu hút vốn FDI đứng thứ hai trong tổng số 19 lĩnh vực thu hút vốn FDI của cả nước, đạt 742,3 triệu USD với 51 dự án cấp mới, chiếm 11,5%, tăng 119 triệu USD so với cùng kỳ năm 2018. Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 627,9 triệu USD, chiếm 8,2%.

Như vậy, có thể thấy, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Hơn nữa, sau khi ký kết các hiệp định tự do hóa thương mại và mới đây nhất là Hiệp định CPTPP với cam kết cắt giảm thuế quan đối với hàng hóa, mở cửa thị trường… nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Điều này mở ra kỳ vọng thị trường tăng trưởng mạnh về nguồn cung các sản phẩm BĐS, đặc biệt trên phân khúc BĐS công nghiệp.

Bên cạnh đó, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ – Trung Quốc có thể tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam, giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo nhu cầu xây dựng các khu nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

Đầu tư cơ sở hạ tầng mới: Việt Nam trong những năm vừa qua cũng chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng, bao gồm 2.000 km đường cao tốc mới. Giao thông thuận tiện sẽ tạo cơ hội cho nguồn cung của các thị trường ven đô phát triển, do các nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng của thị trường này trong tương lai.

Hoạt động thành lập/đăng ký mới các doanh nghiệp BĐS: Trong 5 tháng đầu năm 2019, đã có 3,17 nghìn DN đăng ký mới với loại hình hoạt động là kinh doanh BĐS, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2018. Như vậy tính trung bình mỗi ngày, thị trường đón nhận khoảng 21 doanh nghiệp BĐS thành lập mới. Con số trên mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS phát triển nguồn cung hơn nữa trong những tháng cuối năm 2019.

Theo Tạp chí tài chính