Đây là nhận định của Công ty Chứng khoán VPBankS. Đơn vị này cho rằng những động thái về chính sách của Chính phủ cho thấy sự chủ động và theo đó có thể kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước. Đồng thời thị trường bất động sản hồi phục từ quý 2/2024.

Thị trường sẽ “tan băng” khi lãi suất về 10 – 11%

Theo báo cáo bất động sản nhà ở Việt Nam cập nhật tháng 8 của CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS), tại thị trường căn hộ TP. HCM, số lượng sản phẩm mở bán trong quý 2/2023 thấp nhất lịch sử từ năm 2019 tới nay khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Theo đó, tổng nguồn cung mới ra thị trường 6 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 2.616 căn, giảm 78% so với cùng kỳ. Nguyên nhân do các công ty bất động sản trì trệ trong việc hoàn thành pháp lý dự án.

Số lượng căn bán được trong nửa đầu năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm 90% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm 17% và giá bán trung bình trong khu vực có dấu hiệu giảm 10% so với cuối năm 2022, xuống còn 3.250 USD/m2.

VPBankS dự kiến, trong nửa cuối năm 2023, tại TP. HCM có khoảng 8.450 căn được mở bán. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 54%, bình dân chiếm 39% và cao cấp trở lên chiếm 7%.

Về phân khúc nhà đất tại TP. HCM, với những khó khăn việc gọi vốn để phát triển dự án bất động sản, thâu tóm quỹ đất và hoàn thành thủ tục pháp lý, hầu như không có dự án biệt thự hay nhà phố nào mới từ các chủ đầu tư. Có nhịp hồi phục trong quý 2/2023 khi nguồn cung bắt đầu ra thị trường khi các dự án đã hoàn thiện quy trình pháp lý, bắt đầu xây dựng trở lại. Các sản phẩm được chào bán mới trên thị trường đến từ các dự án tồn đọng trước đó và tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức.

Số căn bán được trong nửa đầu năm chỉ đạt 158 căn, giảm 74% so với cùng kỳ. Giá bán trung bình của các sản phẩm đất nền tại khu vực TP. HCM không có dấu hiệu sụt giảm và đang neo ở mức khá cao khoảng 13.700 USD/m2, tăng 12% so với quý trước.

VPBankS cho biết, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến có khoảng 500 căn nhà đất được mở bán. Từ năm 2025 trở đi 71% nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở các vùng ngoại ô TP. HCM.

Tương tự, nguồn cung mới tại Hà Nội cũng giảm 50% so với cùng kỳ năm trước đối với căn hộ còn 3,596 căn hộ và giảm 70% đối với nhà đất còn 361 căn.

Về giá bán trung bình của căn hộ tăng lên 2.026 USD/m2, tăng 6% so với quý trước đó và tăng 17% so với cùng kỳ. Trái lại, giá bán trung bình sản phẩm nhà đất tại Hà Nội giảm 39% so với cùng kỳ về mức 4.150 USD/m2.

Đơn vị này dự báo, trong nửa cuối năm nguồn cung mới tại Hà Nội là 7,000 căn hộ và 695 căn nhà đất nền, phần lớn thuộc phân khúc trung cấp.

VPBankS Research cho rằng, áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dịu bớt nhờ các biện pháp gia hạn từ Chính phủ, song vẫn còn tồn tại rủi ro cao về tính thanh khoản. Trong 18 tháng tới, áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý 3/2023 (32.655 tỷ đồng) và quý 3/2024 (34.632 tỷ đồng).

Ngoài ra, dù Ngân hàng Nhà nước cắt giảm lãi suất điều hành 4 lần trong 3 tháng nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao, ở mức 13 – 14%/năm. VPBankS cho rằng thị trường bất động sản sẽ chỉ có thể tan dần băng khi lãi suất cho vay thế chấp giảm dần về mức 10 – 11%.

Về tâm lý thị trường, qua khảo sát 500 môi giới, mặc dù có cải thiện nhẹ trong quý 2/2023 nhưng 76% môi giới vẫn cho rằng lượng giao dịch giảm so với quý trước đó. Các khó khăn mà môi giới bất động sản gặp phải khi chốt giao dịch chủ yếu do khách hàng giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm (64,9%); khách hàng sợ thị trường tiêu cực không dám đầu tư (50,6%); khách hàng không vay vốn được để mua bất động sản (29,5%); giá bất động sản quá cao so với khách hàng (25,5%); sản phẩm không phù hợp với nhu cầu (7,5%).

Thị trường bất động sản phục hồi từ quý 2/2024

Các khung pháp lý về Luật đất đai (sửa đổi) và Thuế bất động sản (mới) dần được chỉnh sửa và bổ sung, điều này sẽ định hình sự phát triển thị trường bất động sản trong tương lai và hạn chế những đợt tăng giá bất động sản đột biến.

Bên cạnh đó, thị trường hướng sự kỳ vọng phục hồi về nhu cầu thực nhà ở xã hội. VPBankS dự báo nhu cầu đạt 2.4 triệu căn đến năm 2030 trong khi nguồn cung dự kiến chỉ đáp ứng 49%.

VPBankS Research dự báo, những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa cuối năm 2023. Trong môi trường lãi suất cho vay dù con cao nhưng đang có xu hướng giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và tín dụng ngân hàng dần bớt hạn chế. Theo đó, dự kiến trong nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường.

Đơn vị này cho rằng, những động thái về chính sách của Chính phủ cho thấy sự chủ động và theo đó có thể kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước. Đồng thời, VPBankS kỳ vọng thị trường bất động sản hồi phục từ quý 2/2024.