Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn phổ biến, nhưng không phải lúc nào cũng được cấp sổ đỏ. Người dân cần nắm rõ quy định để tránh rủi ro khi làm sổ.

(1) Trường hợp nào mua đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?

a, Chuyển nhượng đất từ ngày 1.8.2024

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Có thể hiểu đơn giản là hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện để đăng ký sang tên.

b, Chuyển nhượng đất trước ngày 1.8.2024

Căn cứ Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đối với các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước các mốc thời gian quy định, người sử dụng đất không bắt buộc phải nộp hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chuyển nhượng, và cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp thêm các giấy tờ này.

Cụ thể, người đang sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1.7.2014, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1.8.2024, đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thừa kế theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

(2) Đất mua bằng giấy viết tay có phải làm thủ tục sang tên?

Căn cứ Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trường hợp đất mua bằng giấy viết tay nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc diện bị cấm, thì người đang sử dụng đất được phép làm thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục sang tên.

(3) Làm sổ đỏ mới khi bên mua đang giữ sổ đỏ của bên bán

Căn cứ theo tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng trước ngày 1.8.2024, nhưng sổ đỏ vẫn đứng tên bên bán, và bên mua chỉ có sổ đỏ bản gốc hoặc giấy tờ viết tay, hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký hai bên, thì việc cấp Giấy chứng nhận mới được thực hiện như sau:

– Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 18) kèm theo hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của hai bên.

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho bên chuyển nhượng và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

– Nếu không xác định được địa chỉ của bên bán, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đăng thông báo 3 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (chi phí do người xin cấp Sổ đỏ chi trả).

– Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin đầu tiên, nếu không có đơn tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp sổ đỏ mới cho bên mua; nếu bên bán không nộp lại Sổ đỏ cũ, cơ quan đăng ký sẽ hủy Giấy chứng nhận đã cấp trước đó.

– Trường hợp có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng việc cấp sổ đỏ và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

(4) Xử lý tranh chấp đối với đất mua bằng giấy viết tay

Trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 1.8.2024, việc giải quyết được phân định như sau:

– Nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng hợp pháp), thì các bên phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

– Nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hiệu lực hoặc nghĩa vụ trong hợp đồng), thì các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

nguồn: https://laodong.vn/bat-dong-san/4-luu-y-can-biet-khi-lam-so-do-cho-dat-mua-bang-giay-viet-tay-1593306.ldo